ВССУ підбив підсумки щодо практики застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності на житловий будинок
25 вересня 2015 року на засіданні пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ було обговорено та взято до відома інформацію про узагальнення судової практики застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності на житловий будинок.
У зв’язку із цим для застосування в подальшій роботі головам апеляційних судів областей, міст Києва та Севастополя, Апеляційного суду Автономної республіки Крим було надіслано витяг із зазначеного узагальнення.
1. Право на житло належить до сфери прав будь-якої людини. Забезпечення житлом є життєвою необхідністю і одним з основних прав громадян незалежно від рівня економічного розвитку держави. У зв’язку з цим стаття 25 Загальної декларації прав людини визначає, що кожна людина має право на такий життєвий рівень, який включає харчування, одяг та житло.
Право на захист права власності на певне нерухоме майно в особи виникає на підставі статей 15, 16, 392 ЦК України. Позивачем за таким позовом є власник нерухомого майна, у володінні якого воно знаходиться та права якого оспорюються або не визнаються іншою особою, з якою власник не перебуває у зобов’язальних або інших відносинах з приводу спірного майна. Відповідачем може бути будь-яка особа, яка не визнає або оспорює право власності позивача на це майно.
Щодо права приватної власності на житло, зокрема на житловий будинок, варто керуватися змістом статті 47 Конституції України, відповідно до якої держава бере на себе обов’язки надавати безоплатно житло громадянам, які потребують соціального захисту. Щодо інших категорій громадян, то обов’язок держави полягає у створенні державою умов, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.
Конституційне право на житло містить заборону примусового позбавлення житла, тобто кореспондується з обов’язком держави створювати умови для захисту цього права. Основною гарантією реалізації конституційного права на житло є закріплення принципу, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду.
2. Під час розгляду цивільних справ, пов’язаних із набуттям, здійсненням та захистом права власності на житловий будинок, крім Конституції України, суди застосовують відповідні норми Цивільного, Земельного, Сімейного та Житлового кодексів України.
Крім того, до основних стандартів у сфері правового регулювання відносин власності належить Загальна декларація прав людини (1948) та Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (1950). Стаття 17 Загальної декларації проголошує право приватної власності як основне і невідчужуване право людини. Статтею 1 Протоколу № 1 (1952) до Конвенції встановлено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном; ніхто не може бути позбавлений свого майна, інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом; проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які, на її думку, є необхідними для здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів. Важливу роль у вирішенні конкретних питань, пов’язаних із застосуванням положень Конвенції, відіграє практика Європейського суду.
3. Право громадянина на власність як важливий атрибут правової держави і демократичного суспільства закріплено в Конституції України, в якій установлено форми власності (статті 13, 41, 142, 143), закріплено рівність усіх суб’єктів права власності (статті 1, 13), гарантії права власності та обов’язки власників (статті 13 і 41).
4. Правовідносини, що виникають у процесі набуття та здійснення права власності на житло, врегульовано як конституційними нормами, так і статтями 379–385 ЦК, а загальні принципи і підстави захисту права власності викладені у статтях 386–394 цього Кодексу.
Стаття 379 ЦК визначає, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.
Варто зазначити, що житловий будинок у цілому може бути як об’єктом права власності однієї особи, так і об’єктом права спільної сумісної чи часткової власності (з виділенням часток у натурі або без такого виділення). Саме такі варіанти прояву права власності на житловий будинок найчастіше трапляються в матеріалах судової практики.
ЦК дає визначення садиби, що є новелою законодавства. Так, згідно з частиною 1 статті 381 ЦК садибою єземельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.
Під час здійснення аналізу цивільних справ виявилось чимало спорів, предметом яких була садиба. При цьому, розглядаючи справи про відчуження житлового будинку, судам необхідно враховувати, що відчужується вся садиба (частина 2 статті 381 ЦК).
5. Принципи здійснення права власності закріплені у статті 319 ЦК, де, зокрема, зазначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і може вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, дотримуючись при цьому моральних засад суспільства, а держава не втручається у здійснення власником своїх правомочностей щодо належного йому майна і забезпечує власникам рівні умови здійснення своїх прав.
Зміст положення частини 4 статті 319 ЦК про те, що власність зобов’язує, яке має більш загальний характер, фактично розкривається через закріплений у наступній частині цієї статті принцип, що забороняє власникові використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.
6. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Право власності може виникати за первісними і похідними підставами. За первісними підставами право власності на житловий будинок виникає вперше або незалежно від волі попередніх власників: новостворене майно (стаття 331 ЦК), переробка речі (стаття 332 ЦК), безхазяйна річ (стаття 335 ЦК), набувальна давність (стаття 344 ЦК), набуття права власності в разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності (стаття 345 ЦК), реквізиція (стаття 353 ЦК), конфіскація (стаття 354 ЦК).
За похідними підставами право власності на житловий будинок виникає за волею попереднього власника (цивільні правочини, спадкування за законом і за заповітом). Практичне значення такого поділу полягає в тому, що за похідних підстав виникнення права власності на житловий будинок завжди потрібно враховувати можливість існування прав на це майно інших осіб – невласників (наприклад, орендаря, заставодержателя, суб’єкта іншого обмеженого речового права).
7. Доступ до правосуддя в контексті пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та прецедентної практики Європейського суду з прав людини не може бути абсолютним і підлягає державному регулюванню й обмеженню. Кожна держава встановлює правила судової процедури, зокрема й процесуальні заборони та обмеження, зміст яких – не допустити судовий процес у безладний рух. Доступ до правосуддя здійснюється шляхом точного, послідовного і неухильного дотримання процесуального алгоритму, що передбачений ЦПК.
Процесуальні дії судді чітко врегульовані нормами ЦПК, які повинні правильно розумітися і застосовуватися, починаючи з моменту пред’явлення позову до суду.
Суддя має право відкрити провадження у справі за наявності як передумов права на пред’явлення позову, так і умов, які становлять порядок реалізації права на звернення до суду, і вони передбачені статтями 119–121 ЦПК. Зазначене свідчить, що в разі, якщо такі передумови наявні, то у цієї особи є право на судовий розгляд її цивільно-правової вимоги. Якщо яка-небудь із передумов відсутня, то немає і самого права; звернення до суду в такому разі не може призвести до судового розгляду зазначеного спору.
Першими питаннями, які вирішує суд, є питання визначення юрисдикції та підсудності цієї категорії спорів.
Підсудність визначає коло цивільних справ у спорах, вирішення яких належить до повноважень конкретного суду першої інстанції (статті 108–114 ЦПК).
Відповідно до частини 1 статті 114 ЦПК, що є спеціальною нормою стосовно статті 109 ЦПК, яка передбачає загальне правило подання позовів за зареєстрованим місцем проживання або перебування відповідача – фізичної особи, позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред’являються за місцем знаходження майна або основної його частини (виключна підсудність).
Місцезнаходження нерухомого майна має бути підтверджено документально.
У разі конкуренції правил підсудності (наприклад, при об’єднанні позовів, на один з яких поширюється дія правила про виключну підсудність) мають застосовуватися правила виключної підсудності.
Відповідно до статті 115 ЦПК, якщо суддя, вирішуючи питання про відкриття провадження у справі, встановить, що справа не підсудна цьому суду, заява повертається позивачеві для подання до належного суду, про що постановляється ухвала.
Якщо після відкриття провадження у справі і до початку судового розгляду справи виявилося, що заяву було прийнято з порушенням правил підсудності, суд передає справу на розгляд іншому суду незалежно від волевиявлення сторін (стаття 116 ЦПК).
8. У зазначеній категорії спорів судам необхідно звертати особливу увагу на підготовку справи до судового розгляду (стаття 130 ЦПК).
Проведення попереднього судового засідання у спорах, предметом яких є житловий будинок, хоча і не є обов’язковим, проте дозволяє вирішити питання про залучення до участі у справі співвідповідачів і третіх осіб, призначення експертизи, витребування доказів, зокрема отримання відомостей із відповідних органів, виклик свідків тощо. Здійснення таких дій сприяє належному судовому розгляду справи впродовж розумного строку.
9. Судам необхідно не допускати випадків прийняття позовних заяв без визначення ціни позову та без оплати судового збору. Якщо на момент подання позовної заяви неможливо встановити ціну позову, розмір судового збору визначає суддя відповідно до правил статті 80 ЦПК. Збільшення позовних вимог має бути оформлено у такому ж порядку, як і пред’явлення позову, із врученням позовної заяви іншій стороні. Судовий збір за подання такої заяви має бути сплачено одночасно зі збором за подання заяви про збільшення позову.
10. Під час попереднього судового засідання суд також з’ясовує питання про наявність доказів, необхідних для встановлення обставин, що становлять предмет доказування в зазначеній категорії справ.
Відповідно до частини 1 статті 131 ЦПК сторони зобов’язані подати свої докази суду до або під час попереднього судового засідання у справі, а якщо попереднє судове засідання у справі не проводиться, – до початку розгляду справи по суті.
Відповідно до частини 1 статті 179 ЦПК предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обґрунтовують заявлені вимоги та заперечення, на підтвердження яких сторони у справі подають докази або факти, які мають інше значення для вирішення справи (причини пропуску строку позовної давності тощо) і підлягають встановленню під час ухвалення судового рішення. Згідно з частиною 2 цієї ж норми права для встановлення в судовому засіданні фактів, зазначених у частині 1 цієї статті, досліджуються показання свідків, письмові та речові докази, висновки експертів.
Оцінка судом доказів здійснюється згідно з положеннями ч. 1–4 ст. 212 ЦПК.
Керуючись змістом статті 59 ЦПК та з урахуванням положень частини 1 статті 218 ЦК, не може стверджуватися показаннями свідків наявність правовідносин, що виникають з правочинів, для яких законом установлена письмова форма.
Особливостями доказування у цій категорії справ залежно від суті спору є надання до суду правовстановлюючих документів на житловий будинок та земельну ділянку, на якій він розташований (свідоцтво про право власності на житловий будинок, свідоцтво про право на спадщину за заповітом або законом, договір купівлі-продажу, дарування; державний акт про право власності на земельну ділянку; договір про надання в безстрокове користування земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку, рішення органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки під забудову; висновок про проведення технічних конструкцій та інженерних мереж; акт про закінчення будівництва і вводу в експлуатацію індивідуального житлового будинку; декларація про готовність об’єкта до експлуатації тощо); витяг БТІ про реєстрацію права власності на нерухоме майно; надання генерального плану будинку (садиби), а також поетажного плану будинку, що може бути в технічному паспорті.
Як правило, у справах про поділ нерухомого майна, про виділ частки, про припинення права на частку у спільному майні проводиться судова будівельно-технічна експертиза для визначення можливих варіантів поділу (виділу частки) із спільного майна, обов’язково проводиться оцінка всього майна (його частки) і надається довідка про зміну в розмірах корисної площі житлового будинку і в частках співвласників внаслідок його надбудови, прибудови або перебудови, а також розмір збитків, заподіяних власнику житлового будинку у зв’язку з порушенням його прав тощо.
11. Відповідно до статті 392 ЦК особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності:
1) якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов’язальних відносинах;
2) у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Передумовою для застосування цієї статті є відсутність іншого, крім судового, шляху для відновлення порушеного права. Тобто позивачем у позовах про визнання права власності може бути лише особа, яка вже є власником.
Право власності на житловий будинок набувається в порядку, який був чинним на час завершення його будівництва.
У 1957 році питання набуття права власності регулювались Указом Президії
Під час розгляду та вирішення спорів про визнання права власності на самочинне будівництво суди повинні керуватися відповідними нормами ЦК, спеціальним законодавством і брати до уваги рекомендації, надані у ППВССУ від 30.03.2012 № 6 «Про практику застосування судами України ст. 376 ЦК України (про правовий режим самочинного будівництва)».
Вирішуючи справу за позовом власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов’язані встановлювати всі обставини справи: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушені будівельні норми та правила істотними (пункт 12 ППВССУ від 30.03.2012 № 6).
12. У розумінні частини 1 статті 376 ЦК самочинним будівництвом є не тільки новостворений об’єкт, а й об’єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об’єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт від органів архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об’єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) раніше отримано право власності.
Відповідно до пункту 27 ППВССУ від 30.03.2012 № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» розташовані на земельній ділянці поряд із житловим будинком господарсько-побутові будівлі й споруди: сараї, гаражі, літні кухні тощо – на підставі положень статей 186, 381 ЦК є приналежністю головної речі (будинку). У зв’язку із цим положення частини 5 статті 376 ЦК не є підставою для визнання за власником такого житлового будинку самостійного права власності на самочинно побудовані господарсько-побутові будівлі й споруди, що були зведені після набуття ним права власності на будинок чи садибу.
13. За загальним правилом право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1 статті 334ЦК).
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (частина 3 статті 334 ЦК).
14. Поняття і види спільної власності визначені статтею 355 ЦК. Цивільний кодекс розрізняє два види спільної власності – право спільної часткової власності та право спільної сумісної власності.
Згідно з частиною 1 статті 356 ЦК власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Суб’єктами права спільної часткової власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.
Зокрема, частиною 2 статті 357 ЦК передбачено, якщо розмір часток у праві спільної часткової власності не встановлений за домовленістю співвласників або законом, він визначається з урахуванням вкладу кожного із співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна.
Зі змісту частини 4 статті 355 ЦК вбачається презумпція спільної часткової власності, оскільки спільна сумісна власність може бути спеціально встановлена законом або договором.
Поділ майна означає припинення права спільної власності й виникнення на його основі права власності кожного з колишніх співвласників на окреме майно, тобто після такого поділу кожна зі сторін стає одноособовим власником певного майна, відносини права спільної власності припиняються.
Виділ майна означає виокремлення певної частки майна із загальної маси спільного майна співвласників та збереження в частці, що залишилася, права спільної власності двох або більше осіб. Тобто режим спільності щодо всього майна зберігається, крім окремої речі, що виділяється.
Статтею 358 ЦК передбачено підстави та умови здійснення права спільної часткової власності співвласниками та презюмується, що таке здійснення відбувається за їхньою згодою. Відповідно до частини 3 цієї статті кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
Статтею 365 ЦК передбачено, що право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:
1) частка є незначною і не може бути виділена в натурі. Чи є частка незначною, підлягає вирішенню судом у кожному конкретному випадку з урахуванням обставин справи;
2) річ є неподільною;
3) спільне володіння і користування майном є неможливим;
4) таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім’ї.
Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.
У суддів також виникають питання щодо визначення порядку користування житловим будинком між співвласниками в разі неможливості виділу частки з будинку чи його поділу.
Це пов’язано з тим, що ЦК не містить окремої правової норми, яка регулювала б зазначені правовідносини, і тому суди, як правило, керуються загальними нормами – статтями 319, 358 ЦК.
У таких спорах суди, як правило, призначають судові будівельно-технічні експертизи, проте експерти через відсутність законодавчого врегулювання цього питання, не завжди розуміють його сутність; у варіантах поділу будинку, зроблених на підставі експертиз, трапляються елементи перепланування та перебудування, що передбачає отримання відповідного дозволу.
Під час розгляду справ зазначеної категорії судам необхідно враховувати, що об’єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об’єкти, не є об’єктами права власності (частина 2 статті 376 ЦК), тому не можуть бути предметом поділу (виділу) згідно з нормами статей 364, 367 ЦК.
Відповідно до статті 367 ЦК майно, що є у спільній частковій власності, може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу спільного майна між співвласниками право спільної часткової власності на нього припиняється. Договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Відповідно до статті 368 ЦК спільною сумісною власністю вважається спільна власність двох чи більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.
Окремим випадком виникнення такого права, що обумовлюється особливим суб’єктним складом учасників і характером відносин між ними, є спільне майно подружжя. Проте під час розгляду таких справ судам необхідно враховувати, що не у всіх випадках, коли частки не встановлені, майно є об’єктом спільної сумісної власності.
Суб’єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Об’єктом спільної сумісної власності визнається майно, набуте подружжям за час шлюбу, та майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні кошти членів сім’ї.
Законом передбачено право співвласників на виділ частки із майна, що є у спільній сумісній власності, і на поділ майна, що є у спільній сумісній власності (статті 370, 372 ЦК, статті 69–71 СК).
У порядку, встановленому статтею 364 ЦК, з дотриманням вимог статті 370 ЦК щодо рівності часток співвласників, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду, здійснюється і виділ частки з майна, що є у спільній сумісній власності.
Згідно зі статтею 372 ЦК майно, що є у спільній сумісній власності, може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом.
15. Відповідно до статті 391 ЦК власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Захист від таких порушень права власності здійснюється за допомогою негаторного позову.
У пункті 33 ППВССУ від 07.02.2014 № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» зазначено, що відповідно до положень статей 391, 396 ЦК позов про усунення порушень права, не пов’язаних із позбавленням володіння, підлягає задоволенню у разі, якщо позивач доведе, що він є власником або особою, яка володіє майном з підстави, передбаченої законом або договором, і що діями відповідача, не пов’язаними з позбавленням володіння, порушується його право власності (законного володіння). Такий позов підлягає задоволенню і в тому разі, коли позивач доведе, що є реальна небезпека порушення його права власності чи законного володіння зі сторони відповідача.
Поширеною категорією справ, що стосуються усунення перешкод у користуванні та розпорядженні належним на праві власності житловим будинком (або його частиною), залишаються справи за позовом існуючого власника до колишнього власника житла, а також позови власника до членів його сім’ї, колишніх членів його сім’ї або членів сім’ї колишнього власника.
У пункті 34 ППВССУ від 07.02.2014 № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» звернуто увагу судів на те, що під час розгляду позовів про визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням, необхідно чітко розмежовувати такі правовідносини.
Так, власник житла має право вимагати визнання попереднього власника таким, що втратив право користування житлом, що є наслідком припинення права власності на житлове приміщення (пункт 3 частини 1 статті 346 ЦК) із зняттям останнього з реєстрації.
Усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном, зокрема жилим приміщенням, шляхом зняття особи з реєстраційного обліку залежить від вирішення питання про право користування такої особи жилим приміщенням відповідно до норм житлового та цивільного законодавства (наприклад, статті 71, 72, 116, 156 ЖК; стаття 405 ЦК), а саме від вирішення однієї із таких вимог: про позбавлення права власності на жиле приміщення; про позбавлення права користування жилим приміщенням; про визнання особи безвісно відсутньою; про оголошення фізичної особи померлою.
16. У процесі розгляду спорів про витребування житлового будинку із чужого незаконного володіння судам необхідно вирішувати питання, пов’язані з розмежуванням добросовісного та недобросовісного набувача з урахуванням положень статей 330, 388, 390 ЦК, ППВСУ від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» та ППВССУ від 07.02.2014 № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав».
Судам варто мати на увазі, що статтею 330 ЦК визначено, що, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Набувач визнається добросовісним, якщо він не знав, що особа, в якої він придбав річ, не мала права її відчужувати. Отже, набувач є добросовісним, якщо він не знав і не повинен був знати про незаконність свого володіння (стаття 388 ЦК). Набувач визнається недобросовісним, коли він знав чи повинен був знати про неправомірність свого володіння (стаття 390 ЦК). Таким чином, набувач є недобросовісним, якщо річ набута ним злочинним шляхом.
Добросовісність володіння, набуття майна створюють ще одну важливу перевагу для незаконного володільця речі, а саме: коли від недобросовісного набувача майно може бути витребуване в усіх випадках, то від добросовісного законного набувача – у разі коли майно загублене, викрадене або вибуло з володіння власника (іншої особи, якій він передав майно у володіння) іншим шляхом поза їхньою волею (стаття 388 ЦК).
Якщо річ було продано особою, яка одержала її за договором від власника, добросовісному набувачеві, то від останнього власник не може витребувати свою річ, оскільки у цьому випадку річ вибула як з володіння власника, так і з володіння його контрагента за договором з їх власної волі, тому право власника на витребування своєї речі з незаконного володіння обмежується інтересами добросовісного набувача.
Якщо майно набуте безоплатно, навіть і добросовісним набувачем, від особи, яка не мала права його відчужувати, власник вправі витребувати майно в усіх випадках.
Отже, власник майна не може витребувати його з незаконного володіння іншої особи за сукупності трьох умов:
а) набувач має бути добросовісним набувачем – він не повинен знати, що купує майно не у власника;
б) майно має бути придбане набувачем за гроші, тобто повинно бути саме купленим;
в) власник має втратити володіння цим майном з власної волі.
Необхідно також мати на увазі, що витребувати майно у добросовісного набувача шляхом віндикації може лише власник такого майна, шляхом реституції – сторона договору, яка може і не мати прав на відчужене нею майно.
У деяких випадках суди ухвалюють рішення про визнання особи добросовісним набувачем майна, водночас визнаючи право власності на нього за набувальною давністю.
17. Загальні підстави припинення права власності визначені у статті 346 ЦК, а саме право власності припиняється у разі: 1) відчуження власником свого майна; 2) відмови власника від права власності; 3) припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі; 4) знищення майна; 5) викупу пам’яток культурної спадщини; 6) примусового відчуження земельних ділянок приватної власності, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності; 7) звернення стягнення на майно за зобов’язаннями власника; 8) реквізиції; 9) конфіскації; 10) припинення юридичної особи чи смерті власника. Право власності може бути припинене в інших випадках, встановлених законом (наприклад, стаття 330 ЦК – набуття права власності на майно добросовісним набувачем проти волі власника).
Відчуження власником свого житла може мати місце внаслідок передання цього майна іншій особі на підставі договорів (продаж, міна, дарування, рента, довічне утримання тощо).
Порядок припинення права власності на нерухоме майно у зв’язку із суспільною необхідністю регулюється нормами статей 350, 351 ЦК, Законом України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» та постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 № 284 «Про порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам» (зі змінами).
Розглядаючи спори про припинення права власності громадянина на житловий будинок у зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій він знаходиться, суди повинні мати на увазі, що відповідно до статті 171 ЖК право вибору виду компенсації належить власнику. Зокрема, вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, наданих громадянам України, провадиться після виділення за їх бажанням Радою народних депутатів рівноцінної земельної ділянки, будівництва на новому місці підприємствами, установами, організаціями, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі всіх інших збитків.
Примусове вилучення майна у його власника можливе лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі та у встановленому законом порядку за умови попереднього та повного відшкодування його вартості. Примусове відчуження таких об’єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану (частина 5 статті 41 Конституції України).
Така підстава примусового припинення права власності, як примусове відчуження земельних ділянок приватної власності, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності регулюється Законом України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності». У ньому закріплено концепцію, за змістом якої у разі неотримання згоди власника земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, на викуп цих об’єктів для суспільних потреб зазначені об’єкти можуть бути примусово відчужені у державну чи комунальну власність за рішенням суду (стаття 15). Ця категорія справ стала не лише одним із первістків «агресивних» стосовно прав, свобод та інтересів осіб, діяльності судової влади незалежної України, а й серйозним випробуванням для функціонування адміністративного судочинства, у провадженнях якого вона реалізується.
Отже, така категорія справ не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, а тому у відкритті провадження у справі за такими позовами слід відмовляти (пункт 1 частини 2 статті 122 ЦПК).
18. Рішення у справах про набуття та здійснення права власності на житловий будинок повинно відповідати загальним вимогам щодо структури та змісту судових рішень – статтям 209, 210, 214–216 ЦПК, а також роз’ясненням, наданим у ППВСУ від 18.12.2009 № 14 «Про судове рішення у цивільній справі».
Крім того, ухвалюючи рішення у такій категорії справ, судам необхідно враховувати, що в редакції Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено новий підхід до процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. У частині 1 статті 19 цього Закону зазначено, що до документів, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності на нерухоме майно, віднесено: укладені у встановленому законом порядку договори; свідоцтво про право власності на нерухоме майно; рішення суду, що набрало законної сили, інші документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно.
Згідно з підпунктом 2 пункту 20 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141 (зі змінами), у рішенні суду про визнання права власності на нерухоме майно для забезпечення його належного виконання доцільно зазначати: тип об’єкта нерухомого майна; призначення об’єкта нерухомого майна; площу об’єкта нерухомого майна (загальна та (за наявності) житлова); відомості про складові частини об’єкта нерухомого майна (найменування та/або присвоєння літери, загальна та (за наявності) житлова площа об’єкта нерухомого майна, який є складовою частиною складної речі та призначений для обслуговування іншої (головної) речі, пов’язаний із нею спільним призначенням та є її приналежністю); адресу об’єкта нерухомого майна.
Мають місце випадки, коли суди ухвалюють рішення про виділ частки житлового будинку в натурі без призначення та наявності в матеріалах справи будівельно-технічної експертизи лише на підставі висновків суду про окреме та самостійне користування співвласників належними їм частинами будинку. При цьому в резолютивній частині рішення йдеться про виділ частини житлового будинку одному співвласнику, а стосовно іншого співвласника рішення не ухвалюється.
За результатами проведення узагальнення виявлено справи за позовами про поділ нерухомого майна, визнання права власності на частину будинку, в яких суди виносять ухвали про затвердження мирових угод між сторонами.
Відповідно до вимог частини 1 статті 175 ЦПК мирова угода укладається сторонами з метою врегулювання спору на основі взаємних поступок і може стосуватися лише прав і обов’язків сторін та предмета позову.
У роз’ясненнях, наданих у пункті 24 ППВСУ від 12.06.2009 № 2 «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» зазначено: якщо сторони виявили намір укласти мирову угоду, за необхідності їм може бути надана можливість оформити умови мирової угоди, для чого суд оголошує перерву в судовому засіданні. У разі якщо умови мирової угоди не суперечать закону, не порушують права, свободи чи інтереси інших осіб (не сторін), суд визнає мирову угоду та закриває провадження у справі. До ухвалення судового рішення щодо кожної із зазначених процесуальних дій суд роз’яснює сторонам їх наслідки.
Із текстом витягу узагальнення
судової практики застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності на житловий будинок, можна ознайомитися на сайті ВССУ або за
посиланням
_03_03.png)
